Daşınmaz əmlak alışı böyük maliyyə qərarıdır və tələsik verildikdə sonradan düzəldilməsi çətin olan risklər yarada bilər. Mənzil, ev, torpaq və ya kommersiya sahəsi üçün yoxlama yalnız otaqların vəziyyəti ilə bitmir. Sənədlərin bir-biri ilə uyğunluğu, satıcının sərəncam səlahiyyəti və ödənişin sənədləşməsi ən azı qiymət qədər önəmlidir.
1. Satıcının kimliyini və səlahiyyətini yoxlayın
Satıcı fiziki şəxsdirsə, şəxsiyyəti təsdiq edən sənədlər və təqdim etdiyi hüquqmüəyyənedici sənəddəki məlumatlar uyğun gəlməlidir. Şirkət satırsa, şirkət adından imzalayan şəxsin səlahiyyətini təsdiqləyən sənədlər və təmsilçilik qaydası ayrıca araşdırılmalıdır. Etibarnamə ilə çıxış edilirsə, onun həcmi, qüvvədə olması və əmlak üzərində sərəncam verməyə imkan verib-vermədiyi konkret yoxlanmalıdır.
2. Əmlakın hüquqi sənədini oxuyun
Əsas sənəd əmlakın hansı əsasla əldə olunduğunu və qeydiyyat məlumatlarını göstərməlidir. Ünvan, sahə, təyinat, mərtəbə, otaq sayı və digər təsvirlərin faktiki vəziyyətlə uyğunluğuna baxın. Sənəddəki fərq həmişə risk demək deyil, amma səbəbi və düzəldilmə üsulu imzadan əvvəl aydınlaşdırılmalıdır.
3. Yüklülük və məhdudiyyət sualını açıq verin
Əmlakla bağlı ipoteka, həbs, icarə, istifadə hüququ, məhkəmə mübahisəsi və ya başqa məhdudiyyətin olub-olmadığı araşdırılmalıdır. “Problem yoxdur” şifahi cavabı yoxlama əvəzi deyil. Hansı rəsmi çıxarışın, arayışın və ya reyestr məlumatının tələb olunduğunu konkret əməliyyat üzrə müəyyənləşdirmək daha düzgündür.
4. Faktiki istifadəni də qiymətləndirin
Əmlakda kim yaşayır, kim istifadə edir, icarəçi varmı, kommunal borc və idarəetmə öhdəlikləri necədir? Bu suallar mülkiyyətin keçməsindən sonra praktik problemlərin yaranmaması üçün lazımdır. Alıcı əmlakı dərhal təhvil alacaqsa, açarların, sayğac göstəricilərinin və əmlakın vəziyyətinin aktla təsdiqi faydalıdır.
5. Ödənişi izsiz etməyin
Ödəniş mərhələləri, məbləğ, valyuta, təyinat və qaytarılma şərti yazılı olmalıdır. Beh verilirsə, onun beh, avans və ya başqa ödəniş kimi hüquqi mahiyyəti mətnlə uyğun gəlməlidir. Nağd ödəniş, köçürmə və ya depozit modeli seçilərkən sübut və təhlükəsizlik baxımından hər addımın yazılı izi qalmalıdır.
6. İlkin razılaşmada çıxış yolunu yazın
Tərəflər əsas müqaviləyə qədər ilkin sənəd bağlayırsa, sənədlər qaydasında olmazsa, maliyyələşmə alınmazsa və ya qeydiyyat mümkün olmazsa nə ediləcəyi müəyyənləşdirilməlidir. Bu mərhələdə “pul geri qaytarılacaq” ifadəsindən daha çox: hansı halda, nə qədər müddətdə, hansı hesablamayla və kimin günahı olduğu müəyyən edilməlidir.
7. Müstəqil yoxlama üçün vaxt ayırın
Satıcının tələsdirməsi hüquqi yoxlamanı qısaltmaq üçün səbəb deyil. Sənədlərin surətlərini əvvəlcədən alın, məlumatları müqayisə edin və anlaşılmayan məqamları yazılı soruşun. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi mülki münasibətlərin əsas çərçivəsini müəyyən etsə də, konkret əməliyyatın riski sənədlərin və faktların məzmunundan asılıdır.
Bu siyahı ümumi məlumat üçündür. Daşınmaz əmlak əməliyyatından əvvəl konkret sənədlərin peşəkar hüquqi yoxlanışı vacib ola bilər.
Beh verməzdən əvvəl: sənəd və səlahiyyət
İlkin ödənişdən əvvəl satıcının kimliyini, əmlakın hüquqmüəyyənedici sənədini və satıcı adından çıxış edən şəxsin səlahiyyətini ayrıca yoxlayın. Sənəddəki ünvan, sahə, təyinat və digər əsas məlumatları faktiki təqdimatla müqayisə edin. Fərq yaranarsa, səbəbini yazılı soruşun və cavabı sənədlərlə birlikdə saxlayın.
Şərti nümunə: elanda bina bloku A, təqdim olunan sənəddə isə blok B göstərilir. Bu fərq avtomatik hüquqi nəticə yaratmır. Lakin səbəbi və düzgün sənədi aydınlaşdırmadan ödənişi davam etdirməmək ehtiyatlı addımdır. Bu, real əməliyyat deyil; sənədlə təqdimatın uyğunluğunu yoxlamağın əhəmiyyətini göstərir.
Yekun ödənişdən əvvəl: təhvil və ödəniş izi
Məhdudiyyət və yüklülük barədə sənədləri, faktiki istifadə vəziyyətini və təhvil şərtlərini yenidən nəzərdən keçirin. Açarların verilməsi, sayğac göstəriciləri və görünən vəziyyət təhvil sənədində qeyd oluna bilər. Hər ödənişin məbləği, tarixi və təyinatı aydın görünməlidir; hissəli ödənişi əsas müqavilə ilə əlaqələndirin.
Yoxlama siyahısı: satıcının səlahiyyəti; əmlak məlumatlarının uyğunluğu; məhdudiyyətlər barədə sənədlər; faktiki təhvil; ödəniş izi; imzalanacaq akt. Cavabsız sualı ayrıca qeyd edin və yekun razılaşmadan əvvəl aydınlaşdırın.
Konsultasiyaya hazırlıq
Beh, ilkin razılaşma və ya yekun müqavilədən əvvəl bütün mövcud sənədləri toplayın. Əmlak əməliyyatı üzrə ilkin hüquqi baxış üçün müraciət edərkən sənədlərdə gördüyünüz fərqləri də göstərin.